江西省建设用地规划条件管理办法 (试 行)
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江西省建设用地规划条件管理办法

(试 行)

第一条 为规范建设用地规划条件管理,维护城乡规划的权威性和严肃性,提高城乡规划管理水平,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《江西省城乡规划条例》、《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》(建规〔2008〕227号)、《中共江西省委关于进一步加强几个重点领域预防腐败工作的决定》(赣发[2009]13号)等法律、法规和文件规定,结合本省实际,制定本办法。   

第二条 本省辖区内城市、镇规划区内的各类建设用地规划条件的出具、监督管理以及建设项目全部建设工程规划许可证核发之前,确需对规划条件进行变更的,应当按照本规定执行。

第三条 规划条件是城乡规划主管部门对建设项目提出的规划建设要求,是修建性详细规划编制和审批的重要依据。 建设单位或个人应当按照城乡规划主管部门确定的规划条件进行开发建设。任何单位和个人不得擅自变更城乡规划主管部门确定的规划条件。

第四条 省住房和城乡建设厅负责全省规划条件的管理和监督工作。 市、县人民政府城乡规划主管部门负责本行政区域内规划条件的管理和监督工作。

第五条 在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的项目,经有关部门批准、核准、备案后,城乡规划主管部门依据控制性详细规划确定建设用地规划条件,并将规划条件抄送国土资源主管部门,作为划拨决定书的组成部分。

第六条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的项目,由国土资源主管部门向城乡规划主管部门提出申请,城乡规划主管部门依据控制性详细规划确定建设用地规划条件。

第七条 国有土地使用权出让必须严格执行规划条件,未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的,该国有土地使用权出让合同无效。转让国有土地使用权,转让合同必须附有原出让合同中的各项规划要求及附图,并不得改变原出让合同中的各项规划条件。

第八条 在建设用地使用权划拨或者出让、转让过程中,城乡规划主管部门出具的规划条件必须严格依据经法定审批的控制性详细规划,符合控制性详细规划对该地块的控制要求。城市、镇重要地段且已由城乡规划主管部门或者镇人民政府制定修建性详细规划的建设用地,规划条件还应当符合修建性详细规划。

第九条 城乡规划主管部门对同一建设项目,在出具规划条件、进行建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目规划核实过程中,应当保持规划条件的连续性、一致性。

第十条 拟订规划条件应当遵循下列原则:

(一)严格执行城乡规划管理的相关法律、法规、规章、技术规范以及国家相关政策的规定;

(二)严格以控制性详细规划为依据;

(三)坚持社会效益、环境效益和经济效益相统一;

(四)坚持统一规划、配套建设、改善城市基础设施条件;

(五)坚持合理用地和节约、集约用地,积极开发利用地下空间;

(六)改善城市生态环境,注重城市景观;

(七)保护历史文化遗产和自然环境;

(八)对公共利益和利害关系人的利益不会产生重大不利影响;

(九)符合城市防灾、减灾要求,保障城市安全。

第十一条 规划条件主要包括以下内容:

(一)土地使用要求。包括项目用地性质、范围、面积和可兼容内容。项目用地包括项目建设用地和项目建设用地范围外的道路、绿地等代征用地;

(二)土地开发利用强度要求。包括容积率、建筑密度;

(三)建筑控制要求。包括建筑高度、建筑间距、日照时数和建筑退界要求。对裙房、主体建筑或者沿街建筑有控制要求的也应当明确;

(四)道路交通设施要求。包括道路红线、交通出入口方位、停车泊位和广场等。涉及立交桥用地的应当明确用地控制范围;涉及轨道交通用地的应当明确出入口和相关设施的设置要求;涉及广场等公共开敞空间的应当在规划条件中明确用地规模和方位要求;涉及地上或者地下设施与周边地区设施、交通系统相联系的应当在规划条件中予以明确。涉及地块内部支路的应当对支路的线形、宽度予以明确;

(五)市政设施配置要求。包括给水、排水、燃气、热力、电力、电信设施等;

(六)公共设施配置要求。包括文化、教育、卫生、体育、管理、社区服务设施、应急避难场所与设施等;

(七)绿化配置要求。包括绿地率、绿地面积、防护绿地和集中绿地的设置要求;

(八)附图采用1:1000或者1:500现状地形图;附图应当标明地块的区位与现状、建设用地范围及代征用地范围、地块坐标及标高、道路红线坐标及标高、出入口位置、建筑界线以及周围地区的环境与基础设施条件。

第十二条 根据用地具体情况,可在规划条件中提出以下补充要求:

(一)城市设计要求。包括建筑体量、建筑色彩、建筑风格与形式、建筑高度等要求;

(二)历史文化风貌保护、文物古迹保护、风景名胜保护、河湖水面控制等要求;

(三)人防、防火、防爆、防洪、防空、防震、防治地质灾害、环保等要求;

(四)高压电力走廊、长输管线、河道、铁路、军事和国家安全设施、大型基础设施的相关技术要求及保护控制要求;

(五)城市对外交通要求。包括机场、港口、铁路、高速公路等市政工程设施要求;

(六)地下空间开发利用的相关技术要求;

(七)城乡规划主管部门认为有必要提出的其他要求。

第十三条 规划条件一经出具,原则上不得变更,确需变更的,应当以控制性详细规划为依据,并符合法律法规以及相关规范的要求。变更内容不符合控制性详细规划的,不予批准。规划条件的变更应符合周围环境要求和设施承载条件,不得损害公共利益,不得损害利害关系人的合法权益。

第十四条 规划条件变更分为核心内容变更和一般内容变更。核心内容变更是指对城乡规划实施或公共利益产生重大影响、涉及土地市场公平公正性等的变更;一般内容变更是指核心内容变更以外的其他变更。

第十五条 规划条件核心内容变更主要包括:

(一)规划用地性质及兼容性的调整,包括不同性质用地比例的调整;

(二)建设用地规模和用地红线的调整;

(三)绿线、紫线、黄线、蓝线、道路红线的调整;

(四)风景名胜区和规划特色意图区(因城市景观、城市特色、自然和历史风貌等需要提出特殊控制和规划编制要求的区域)范围内的建筑高度调整;

(五)经营性用地容积率、绿地率的调整;

(六)公共设施配建或市政设施配建内容和规模的调整。

第十六条 规划条件一般内容变更主要包括:

(一)地块建筑密度、集中绿地、停车泊位、交通组织、空间形态、建筑间距、建筑退界等的调整;

(二)风景名胜区和规划特色意图区范围外的建筑高度调整。

第十七条 变更规划条件核心内容,必须符合以下条件之一:

(一)因城乡规划调整或者修编造成地块发展条件变化的;

(二)因城市基础设施、公益性公共设施建设需要,导致已出让用地的大小及相关建设条件发生变化的;

(三)国家和省的有关政策发生变化的;

(四)法律、法规规定的其他情形。

第十八条 变更规划条件,应当按照下列程序进行:

(一)受理。建设单位或者个人向城乡规划主管部门提出申请报告和规划设计方案。符合变更条件的,城乡规划主管部门应当予以受理;不符合变更条件的,不予受理并告知理由。规划条件变更申请报告应详细说明建设用地基本情况、变更规划条件的理由等有关内容。规划设计方案应表明用地总平面布局、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系等内容;

(二)论证和公示。城乡规划主管部门应当就建设单位或者个人提出的规划设计方案组织论证,并公示或者征求利害关系人的意见,必要时,还应当组织听证会,充分听取利害关系人的意见;

(三)审定。一般内容变更的,经论证和公示无异议后由城乡规划主管部门审定批准;核心内容变更的,论证和公示(听证)无异议后经城乡规划主管部门审查,形成建议方案后附相关材料报城市、县人民政府批准。涉及容积率变更的,还应当报上一级城乡规划主管部门备案;

(四)公布。城乡规划主管部门将经依法批准的规划条件变更情况予以公布,同时通报同级监察、国土等相关部门。
第十九条 符合以下条件之一的,容积率变更备案采取批前备案审查方式。变更批准前须经上一级城乡规划主管部门审查同意认定后,方可报城市、县人民政府批准。

(一)原地块容积率小于1.5,变更后地块容积率大于1.8的;

(二)原地块容积率1.5~2.0的,变更后地块容积率大于2.4的;

(三)原地块容积率大于2.0的,增幅大于10%;

(四)建筑总量增加大于3000平方米;

(五)变更次数超过2次。

其余的容积率变更采取批后备案登记方式,应当在批准之日起30日内报上一级城乡规划主管部门备案登记。

第二十条 容积率变更报上一级城乡规划主管部门批前备案审查时,应当提交下列材料:

(一)容积率变更备案审查申请一份;

(二)容积率变更说明一份;

(三)拟变更规划设计方案成果书面文件一份,电子文件一份。

容积率变更报上一级城乡规划主管部门备案登记时,应当提交下列材料:

(一)容积率变更备案报告一份;

(二)容积率变更批准文件一份;

(三)经批准的规划设计方案成果书面文件一份,电子文件一份;

(四)容积率变更说明一份。

第二十一条 容积率变更说明应当包括下列内容:

(一)容积率变更的依据和过程;

(二)容积率变更与控制性详细规划衔接情况,其中变更内容涉及修改控制性详细规划的,应当说明修改控制性详细规划的情况;

(三)容积率变更前公示情况,以及专家、公众反映的主要意见和采纳情况;

(四)其他需要说明的问题。

第二十二条 经审批同意规划条件变更的,建设单位或者个人应当持有关批准文件,向城乡规划、国土资源等主管部门申请办理相关许可审批或者变更手续。

涉及补交出让金的,土地使用权人或者受让方凭审批文件到国土资源主管部门补交土地出让金,签订土地出让合同补充协议。核发建设工程规划许可证时,涉及补交土地出让金的,建设单位应提交土地出让合同补充协议。

第二十三条 涉及规划条件变更的相关批准文件、变更理由、变更依据、调整方案以及专家论证意见、公示(听证)材料等,应当按照法律法规的规定进行存档备查。

第二十四条 可兼容项目应当依据控制性详细规划在规划条件中予以明确。凡规划条件未明确的,一律不允许设置建设。

第二十五条 可建设用地范围内,确定为两种以上(含两种)用地性质并要求独立用地的建设项目,规划条件中须明确各类用地规模(或者用地比例)和规划指标;不要求独立用地的不同性质建筑可以结合整体规划布局统一设置的,可以分别提出建筑规模(或者建筑比例),其他规划指标在用地内统一平衡。单体建筑为两种以上(含两种)规划性质的,按照规定用地分类和可兼容范围,分别确定用地性质和建设规模。

第二十六条 规划条件有关指标计算口径应当执行国家标准和省有关规范及技术标准。建筑面积的计算口径统一执行国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)。   

分期开发的建设项目,各期建设工程规划许可证确定的建筑面积、配套设施面积总和,应与规划设计条件、建设用地规划许可证确定的容积率或建筑面积相符合。

第二十七条 建设项目规划审批后,城乡规划主管部门应当对建设工程规划条件一致性进行查验;建设工程竣工后,应当对建设工程规划条件一致性进行核实。经查验、核实发现与规划条件不一致的,应当书面要求建设单位或者个人进行整改。整改不到位的,城乡规划主管部门应当依法进行处理,并不得为其继续办理后续规划手续。

第二十八条 违规调整规划条件的,由上级城乡规划主管部门或者同级政府撤销其相关规划许可审批。 对违反规定调整规划条件的有关工作人员,按照违反城乡规划责任追究办法规定执行。  

第二十九条 本办法自颁布之日起施行。